Nie zawsze od razu spisujemy umowę ostateczną, z różnych powodów, np. takich, że nie mamy w danej chwili pieniędzy, ale będziemy je mieli za miesiąc. Jeśli sprzedającemu nie spieszy się, możemy zawrzeć umowę przedwstępną, w której zobowiążemy się do kupna np. samochodu w konkretnym terminie i za konkretną kwotę, a sprzedający zgadza się ten samochód nam wtedy sprzedać. Umowa przedwstępna na ogół dotyczy transakcji wartościowych: kupno mieszkania, ziemi, samochodu...
W umowie tej zobowiązujemy się do zawarcia umowy ostatecznej, dlatego musimy podać datę jej finalizacji i cenę. Umowa przedwstępna bez określenia daty, tzn. kiedy ma nastąpić zawarcie umowy ostatecznej, nie jest ważna. Prawo dopuszcza jednak określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli ostatecznej) mniej precyzyjnie, np. „po Bożym Narodzeniu”, „na wiosnę” itp.
Zanim zawrzemy umowę przedwstępną, sprawdźmy, jaką formę przewiduje prawo dla umowy ostatecznej. Jest to istotne, bo w razie gdy nie dojdzie do transakcji, będziemy mogli żądać przed sądem jej zawarcia lub odszkodowania.
Umowa sprzedaży-kupna nieruchomości (w prawie najczęściej określa się to jako przeniesienie własności nieruchomości, np. mieszkania, domu, pola, działki) wymaga, by sporządzono ją w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna, co w konsekwencji prowadzi do tego, że kupujący nie będzie właścicielem przedmiotu kupna, mimo że zań zapłacił. Nie będzie mógł domagać się zawarcia umowy ostatecznej ani odszkodowania. Może jedynie żądać wyrównania strat z tytułu kosztów, jakie poniósł na umowę przyrzeczoną, ale nie będzie to jednak odszkodowanie. Jeśli np. zakupimy cegły, by wybudować dom na działce, którą zamierzamy kupić, i w tym celu zawarliśmy umowę przedwstępną, ale nie przed notariuszem, nie możemy domagać się odszkodowania za zakup materiału budowlanego właśnie dlatego, że umowa przedwstępna nie miała formy aktu notarialnego. Możemy, oczywiście, żądać zwrotu pieniędzy, jeśli wpłaciliśmy już jakąś część, ale ze zwrotem zawsze jest kłopot. Nie należy więc przy zawieraniu umowy przedwstępnej wpłacać nawet części kwoty, bo łatwiej nie wywiązać się z umowy niż otrzymać zwrot pieniędzy. W przypadku umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości można wpisać w księdze wieczystej ostrzeżenie o roszczeniu z tej umowy. Będzie to ostrzeżenie dla potencjalnego kupca takiej nieruchomości, a sprzedający będzie miał kłopot z jej zbyciem.
Zatem prawidłowo zawarta umowa przedwstępna oznacza, że po upływie wskazanego w niej terminu informującego o konieczności zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli strona odmówi nam jej zawarcia, możemy udać się do sądu, jeśli pokojowe rozwiązanie nie jest możliwe.
Pamiętajmy, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Generalnie umowy należy zawierać na piśmie (tak jak tylko na piśmie należy korespondować z urzędami!). Ma to znaczenie, zwłaszcza gdy będziemy musieli poszukiwać sprawiedliwości w sądzie - umowa spisana jest istotnym środkiem dowodowym. Jeśli pożyczamy komuś pieniądze bądź jakąś rzecz, spiszmy umowę, łatwiej będzie nam udowodnić przed sądem, że taka sytuacja miała miejsce. Gdy zaś chcemy kupić kawałek ziemi, udajmy się do notariusza, bo w tym przypadku sama umowa pisemna nie wystarczy - przepisy wymagają od nas, by taki akt kupna-sprzedaży odbył się przed notariuszem.
Wymogi, jakie stawia nam dziś prawo, są niczym w porównaniu z prawem obowiązującym w średniowieczu. Wówczas przeniesienie własności nieruchomości składało się z dwóch aktów prawnych - można powiedzieć dwóch aktów widowiska. Najpierw osoba sprzedająca grunt wypowiadała w uroczystych słowach specjalną formułkę, po czym wręczała nabywcy przedmiot symbolizujący grunt, np. grudę ziemi, gałąź... Mogła też podkreślić ten akt, wypijając kubek mleka lub wody (stąd zapewne wzięło się oblewanie zakupu, ale - niestety - już „wodą ognistą”). Teraz przychodziła kolej na nabywcę, który akt kupna podkreślał obchodząc zakupiony grunt lub po prostu wchodząc nań. Zaś w germańskich szczepach kupujący ziemię musiał przesiedzieć na niej na trójnogu trzy dni, a świadków, by zapamiętali ten fakt, targano za uszy.